Locação do Esther Towers, maior da história, abre ciclo de escassez de escritórios

Transação histórica envolvendo o Itaú Unibanco deve reduzir a oferta de grandes áreas corporativas e acelerar a disputa por espaços de alto padrão em São Paulo

A locação do Complexo Esther Towers pelo Itaú Unibanco representa um marco para o mercado imobiliário corporativo brasileiro. Considerada a maior transação de locação da história do mercado de escritórios do país, a operação deve reduzir significativamente a disponibilidade de grandes áreas corporativas na cidade de São Paulo e abrir espaço para um novo ciclo de negócios no segmento.

O empreendimento pertence à Eztec e teve a operação intermediada pela CBRE, que assessorou a proprietária, e pela Binswanger Brazil, responsável pela representação do Itaú Unibanco.

Para profissionais que participaram diretamente da negociação, o tamanho da operação pode provocar mudanças na dinâmica de oferta e demanda dos imóveis corporativos de alto padrão.

Maior locação da história do mercado brasileiro

A ocupação do Esther Towers pelo Itaú ocorre em um momento de recuperação do mercado de escritórios de alto padrão em São Paulo.

A redução dos espaços disponíveis, combinada com a procura de grandes empresas por imóveis modernos e bem localizados, tem alterado a relação entre proprietários e ocupantes.

A operação envolvendo o banco é vista pelos consultores como um sinal de que empresas que precisam de grandes áreas podem enfrentar maior dificuldade para encontrar imóveis com características semelhantes nos próximos anos.

“Essa é uma virada de chave para o mercado de lajes corporativas de São Paulo. A maior locação vai servir de estímulo para um novo ciclo de negócios”, avaliou Simone Santos, sócia-diretora da Binswanger Brazil.

Segundo ela, uma negociação dessa dimensão indica que a disponibilidade de grandes áreas pode diminuir rapidamente.

Oferta de grandes prédios pode ficar mais limitada

Um dos principais fatores apontados pelos especialistas é a quantidade limitada de novos empreendimentos corporativos de grande porte em desenvolvimento na capital paulista.

O diretor sênior de locação da CBRE, Felipe Giuliano, afirmou que boa parte dos grandes edifícios atualmente em construção já possui contratos de locação encaminhados ou definidos.

Além disso, os próximos projetos previstos para o mercado tendem a apresentar dimensões menores.

Essa característica pode representar um desafio para companhias que precisam concentrar suas operações em vários andares consecutivos de um mesmo edifício.

Empresas podem antecipar decisões

Com a redução da oferta de grandes áreas, empresas que planejam ampliar ou transferir suas operações podem passar a antecipar decisões de locação.

Em vez de esperar pela conclusão de novos empreendimentos, companhias podem buscar contratos antecipados para garantir espaços compatíveis com suas necessidades.

Esse movimento tende a aumentar a concorrência por imóveis corporativos de maior porte e pode alterar as condições de negociação entre locadores e ocupantes.

A expectativa dos consultores é que o mercado comece a sentir uma carência mais evidente de projetos corporativos grandes a partir de 2027.

Esther Towers ganha destaque no mercado

O Complexo Esther Towers passa a ocupar uma posição de destaque justamente pela dimensão da operação com o Itaú Unibanco.

A negociação demonstra a capacidade de grandes empreendimentos de São Paulo de absorver operações corporativas de grande escala e também evidencia a demanda existente por imóveis que concentram infraestrutura, localização e espaço suficientes para grandes empresas.

Para a Eztec, proprietária do empreendimento, a locação representa a ocupação de um ativo de grande porte por um dos maiores bancos do país.

Para o Itaú, a operação está relacionada à estratégia de organização de seus espaços corporativos e concentração de atividades.

Novo ciclo no mercado corporativo

A transação também pode influenciar o comportamento dos investidores e incorporadores.

Com a possibilidade de redução da oferta de grandes lajes, novos projetos podem voltar a ganhar espaço no planejamento do setor. Entretanto, o desenvolvimento de empreendimentos desse porte exige longo prazo, o que torna limitada a capacidade de resposta imediata do mercado.

É justamente essa diferença entre o tempo necessário para construir novos edifícios e a velocidade de absorção dos espaços existentes que pode contribuir para um cenário de maior escassez nos próximos anos.

O que muda para as empresas?

Para companhias que procuram escritórios de grande porte em São Paulo, o cenário pode exigir planejamento antecipado.

Entre os possíveis efeitos estão:

• menor disponibilidade de grandes áreas corporativas;
• aumento da concorrência por edifícios de alto padrão;
• antecipação de contratos de locação;
• maior procura por empreendimentos ainda em construção;
• dificuldade para encontrar vários andares contíguos;
• possível valorização dos imóveis mais disputados.

O comportamento efetivo dos preços, porém, dependerá da evolução da demanda, dos novos projetos e das condições econômicas do país.

Mercado olha para 2027

A estimativa apresentada pela CBRE coloca 2027 como um período em que a escassez de grandes projetos pode se tornar mais perceptível.

Até lá, a ocupação dos empreendimentos existentes será acompanhada de perto pelo mercado. A locação do Esther Towers pelo Itaú é considerada um dos principais movimentos desse processo.

A transação não apenas ocupa uma grande quantidade de espaço corporativo, mas também serve como indicador de que o mercado de escritórios de São Paulo pode estar entrando em uma nova fase, marcada por menor disponibilidade de grandes áreas e maior competição por imóveis de alto padrão.

Fonte: informações da CBRE, Binswanger Brazil, Eztec e consultores envolvidos na transação.